CAPITULO II
RÉGIMEN DE ARRENDAMIENTO SIN GARANTÍA
Artículo 409.
Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, sin importar su lugar de ubicación, serán regulados por la presente ley siempre que cumplan conjuntamente con las siguientes condiciones:
A) El destino del inmueble sea casa habitación. No se considerará desvío del destino casa habitación la instalación en la finca arrendada de una pequeña industria doméstica o artesanal, en ambos casos con no más de dos trabajadores dependientes, así como el ejercicio de una profesión universitaria o similar. En todos los casos indicados siempre que el arrendatario habite la finca y aquellas actividades no representen inconvenientes para el vecindario por emanaciones, vibraciones, ruidos molestos, ni cause deterioros a la finca, y cumpla con las disposiciones municipales respectivas.
B) La ausencia de garantías de cualquier naturaleza a favor del arrendador.
C) El contrato se extienda por escrito.
D) En el contrato se consigne expresamente el plazo y precio del arriendo.
E) Las partes pacten en el contrato de arrendamiento su voluntad de someterse a esta ley.
La falta de cumplimiento de alguno de los requisitos antes referidos hará aplicable al contrato de arrendamiento las disposiciones del Decreto-Ley No 14.219, de 4 de julio de 1974, y sus modificativas en cuanto corresponda.
Artículo 410.
En los contratos de arrendamiento sometidos a la presente ley las partes podrán pactar libremente:
A) El plazo, que no podrá exceder del límite establecido en el artículo 1782 del Código Civil. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará por plazos iguales al establecido en el contrato.
B) El precio, que se podrá acordar en moneda nacional, extranjera, unidades reajustables o unidades indexadas. Salvo pacto en contrario, el pago del alquiler será mensual y habrá de efectuarse en los primeros diez días de cada mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de alquiler. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes.
C) La facultad del arrendador de inspeccionar el inmueble en cualquier momento para corroborar su uso de acuerdo con las pautas establecidas en el contrato.
D) El método de ajuste del precio. En defecto de pacto expreso y tratándose de arriendos pactados en moneda nacional regirá un ajuste anual por el Índice de Precios al Consumo (IPC).
Artículo 411.
Los contratos de arrendamiento regulados por la presente ley serán
oponibles a terceros a partir de su inscripción registral. El propietario podrá enajenar el inmueble arrendado y el adquirente deberá respetar el contrato siempre que éste se encuentre inscripto.
Artículo 412.
La facultad de subarrendar total o parcialmente deberá constar por
escrito. Cuando el arrendatario perciba por subarrendamiento, un precio mayor que el abonado al arrendador, podrá éste aumentar el precio hasta la cantidad percibida por el arrendatario aunque el subarrendamiento estuviera expresamente previsto. El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.
Artículo 413.
El contrato de arrendamiento no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
Artículo 414.
Durante la vigencia del plazo contractual de arrendamiento no podrá deducirse acción de desalojo, excepto las que se promuevan con referencia a:
A) Arrendatarios malos pagadores.
B) Inmuebles expropiados.
C) Inmuebles arrendados o subarrendados cuyos contratos hubieran sido resueltos por incumplimiento del arrendatario o subarrendatario por sentencia ejecutoriada. La acción contra el subarrendatario corresponderá al arrendatario, pero el arrendador podrá subrogarlo o actuar directamente contra aquél o contra ambos si la falta de cumplimento del subarrendatario implica también una transgresión del contrato de arrendamiento.
D) Fincas ruinosas cuyo estado apreciara el Juez previa inspección ocular e informe pericial de la autoridad municipal cuando correspondiere o del Cuerpo Nacional de Bomberos, según las circunstancias. En este caso el Juez establecerá el plazo de desalojo, el que no podrá exceder cuarenta y cinco días. En caso de tener que recurrirse al lanzamiento, éste no excederá el plazo de quince días de que sea dispuesto por la Sede. Estas fincas no podrán volver a ser arrendadas ni ocupadas hasta tanto el Juzgado en que se tramitó el desalojo, resuelva que han perdido aquel carácter, previo informe de la autoridad municipal cuando correspondiere o del Cuerpo Nacional de Bomberos, según las circunstancias.
Artículo 415.
El pago de los consumos, gastos comunes u otros servicios accesorios a la locación serán de cargo del arrendatario, salvo que otra cosa se pactara expresamente en el contrato de arrendamiento.
Cuando el arrendador haya pagado dos o más mensualidades de tributos nacionales, municipales, consumos, gastos comunes u otros servicios accesorios, cuyo pago se haya establecido en la ley o en el contrato a cargo del arrendatario, la deuda se reputará indivisible con el alquiler y su falta de pago tendrá los mismos efectos que la del alquiler mismo. Quedan exceptuados de lo dispuesto en esta norma los gastos provenientes de las reparaciones o mejoras realizadas en el inmueble, las que continuarán rigiéndose por lo establecido en el Código Civil.
Artículo 416.
Serán nulas las cláusulas de los contratos de arrendamiento o subarrendamiento que establezcan directa o indirectamente:
A) La renuncia anticipada de los plazos de desalojo y lanzamiento establecidos en esta ley.
B) La elevación del alquiler o su pago por adelantado a regir una vez vencido el plazo del contrato. El precio abonado por el último mes de arriendo del plazo contractual será el que corresponderá al plazo de desalojo y lanzamiento.
C) Multa por falta de entrega al vencimiento del plazo contractual cuyo monto sea doce veces superior al valor del arriendo.
Artículo 417. (Desalojo por vencimiento del plazo).
El desalojo del arrendatario buen pagador por vencimiento del plazo se tramitará por un proceso de estructura monitoria.
Artículo 418.
Recibida la demanda de desalojo por vencimiento del plazo la Sede analizará si en el contrato constan los requisitos establecidos en el Artículo 409 para encontrarse regulado por la presente ley. Comprobado el cumplimiento de los requisitos establecidos en el Artículo 409 el Juez dispondrá el desalojo con plazo de treinta días. El plazo de desalojo se contará a partir del día siguiente al que el decreto que lo dispone sea notificado al arrendatario y no se suspenderá por la oposición de excepciones.
Artículo 419.
En el mismo decreto que se dispone el desalojo se citará al arrendatario de excepciones por el plazo de seis días hábiles. El arrendatario podrá exclusivamente oponer las excepciones establecidas en el artículo 133 del Código General del Proceso y la excepción de falta de cumplimiento de los requisitos establecidos en el Artículo 409 de la presente ley. Las excepciones no comprendidas en el párrafo anterior deberán ser rechazadas sin sustanciar. El Tribunal también rechazará sin sustanciar cualquier otro escrito o solicitud que pueda entorpecer o dilatar el procedimiento de desalojo, salvo aquellas que puedan producir la nulidad total o parcial del proceso a criterio del Tribunal.
Artículo 420.
De las excepciones opuestas por el arrendatario, que no fueran rechazadas sin sustanciar, se dará traslado al arrendador por el plazo de seis días hábiles. Contestadas o no las excepciones se seguirá el procedimiento establecido en el artículo 349 del Código General del Proceso. Sólo será apelable la sentencia definitiva que acoja o rechace las excepciones opuestas. Contra las demás providencias dictadas en el proceso, entre ellas la que rechaza las excepciones sin sustanciar, sólo cabe recurso de reposición.
Artículo 421.
Una vez firme la providencia de desalojo y vencido el plazo del mismo, el arrendador podrá solicitar en cualquier momento el lanzamiento del arrendatario que no hubiera entregado el inmueble voluntariamente. El lanzamiento deberá hacerse efectivo por el Alguacil dentro de los quince días hábiles contados a partir de que sea notificada al arrendatario la providencia que lo dispone.
Artículo 422.
El plazo del lanzamiento podrá ser prorrogado por una sola vez siempre que la solicitud de prórroga se presente con dos días hábiles de anticipación al día fijado para el lanzamiento. La prórroga sólo será concedida cuando a criterio del Juez competente se justifique fehacientemente por el arrendatario la existencia de una causa de fuerza mayor y no podrá ser por un plazo mayor a los siete días hábiles, los que se computarán a partir del día siguiente de dictada la providencia que dispone la prórroga y fija el nuevo día y hora del lanzamiento. Será de carga del solicitante de la prórroga el comparecer a los estrados a tomar conocimiento del resultado de su petición, no siendo de aplicación lo establecido en el artículo 86 del Código General del Proceso.
Artículo 423.
La providencia que dispone el lanzamiento, acoja o rechace la solicitud de prórroga y dispone que se haga efectivo el lanzamiento una vez vencido el plazo de prórroga, no podrá ser objeto de recurso alguno.
Artículo 424.
Durante el plazo de desalojo el arrendatario buen pagador deberá continuar cumpliendo con el pago del arriendo, consumos y tributos a su cargo. La mora en el cumplimiento de estas obligaciones lo convertirá en mal pagador mutando el plazo de desalojo de buen pagador en mal pagador. En caso que el plazo de desalojo por buen pagador, aún pendiente, sea menor que el plazo de desalojo por mal pagador, exclusivamente serán de aplicación las normas del lanzamiento por mal pagador.
Artículo 425.
(Desalojo por falta de pago).
Vencido el plazo pactado para el pago el arrendador podrá intimar al arrendatario.
Se considerará incurso en mora el arrendatario que no pague el arrendamiento en un plazo de tres días hábiles contados desde el día siguiente a que fue intimado, salvo que en el contrato de arrendamiento se hubiere pactado la mora automática. La intimación de pago podrá efectuarse por telegrama colacionado.
Las costas y costos de la primera intimación serán de cargo del arrendador, las ulteriores intimaciones serán de cargo del arrendatario y deberán abonarse de forma indivisible con el pago del arriendo. Las costas y costos de la intimación en ningún caso podrán superar el 20% (veinte por ciento) de la suma intimada, incluyendo impuestos que graven la actividad profesional. Sin perjuicio de lo dispuesto anteriormente, la omisión reiterada en el pago puntual de los arrendamientos, servicios accesorios, gastos comunes, consumos e impuestos a cargo del arrendatario, será causal de rescisión del contrato de arrendamiento.
Artículo 426.
Incurso en mora el arrendatario, el arrendador se encontrará habilitado a iniciar el proceso de desalojo por mal pagador, el que tramitará por un proceso de estructura monitoria.
Artículo 427.
Presentada la demanda de desalojo por mal pagador, la Sede analizará si en el contrato constan los requisitos establecidos en el Artículo 409 para encontrarse regulado por la presente ley.
Comprobado el cumplimiento de los requisitos establecidos en el Artículo 409, el Juez dispondrá el desalojo del inquilino mal pagador con plazo de seis días hábiles.
El plazo de desalojo antes referido se contará a partir del día siguiente de notificado el decreto que lo dispone y no se suspenderá por la oposición de excepciones del arrendatario.
Artículo 428.
En el mismo decreto que se dispone el desalojo se citará al arrendatario de excepciones por el plazo de seis días hábiles. El arrendatario podrá exclusivamente oponer las excepciones establecidas en el artículo 133 del Código General del Proceso, la excepción de falta de cumplimiento de los requisitos establecidos en el Artículo 409 de la presente ley y la excepción de pago. No se admitirá la excepción de pago parcial. El Tribunal relevará las excepciones opuestas con especial diligencia debiendo rechazar sin sustanciar toda excepción que no fuere de las enumeradas, las que no se opusieran en forma clara y concreta, cualquiera sea el nombre que el arrendatario les diere, y las que no se acompañaren con medios probatorios suficientes. El Tribunal también rechazará sin sustanciar toda excepción de pago que no sea acompañada con probanza documental que demuestre fehacientemente el pago del arriendo y cualquier otro escrito o solicitud que pueda entorpecer o dilatar el procedimiento de desalojo aquí referido.
Artículo 429.
De las excepciones opuestas por el arrendatario, que no fueran rechazadas sin sustanciar, se dará traslado al arrendador por el plazo de seis días hábiles. Contestadas o no las excepciones se seguirá el procedimiento establecido en el artículo 349 del Código General del Proceso. Sólo será apelable la sentencia definitiva que acoja o rechace las excepciones opuestas. Contra las demás providencias dictadas en el proceso, entre ellas la que rechaza las excepciones sin sustanciar, sólo cabe recurso de reposición.
Artículo 430.
Una vez firme la providencia de desalojo y vencido el plazo del mismo, el arrendador podrá solicitar en cualquier momento el lanzamiento del arrendatario que no hubiera entregado el inmueble voluntariamente. El lanzamiento deberá hacerse efectivo por el Alguacil dentro de los cinco días hábiles contados a partir de que sea notificada al arrendatario la providencia que lo dispone.
Artículo 431.
El plazo del lanzamiento podrá ser prorrogado por una sola vez siempre que la solicitud de prórroga se presente con dos días hábiles de anticipación al día fijado para el lanzamiento. La prórroga sólo será concedida cuando a criterio del Juez competente se justifique fehacientemente por el arrendatario la existencia de una causa de fuerza mayor y no podrá ser por un plazo mayor a los cinco días hábiles, los que se computarán a partir del día siguiente de dictada la providencia que dispone la prórroga y fija el nuevo día y hora del lanzamiento. Será de carga del solicitante de la prórroga el comparecer a los estrados a tomar conocimiento del resultado de su petición, no siendo de aplicación lo establecido en el artículo 86 del Código General del Proceso.
Artículo 432.
La providencia que dispone el lanzamiento, acoja o rechace la solicitud de prórroga y dispone que se haga efectivo el lanzamiento una vez vencido el plazo de prórroga, no podrá ser objeto de recurso alguno.
Artículo 433.
Los juicios de desalojo contra malos pagadores quedarán clausurados si dentro del plazo para oponer excepciones, el inquilino consignara la suma adeudada más el 60% (sesenta por ciento) de esa suma como pago de los intereses, tributos y costos devengados. El arrendatario o subarrendatario se beneficiará una sola vez con la clausura del respectivo juicio.
Artículo 434.
(Inspección Ocular - Entrega Anticipada).
En los procesos de desalojo, sea por vencimiento del plazo o por mal pagador, el arrendador podrá solicitar en cualquier momento la realización de una inspección judicial del inmueble arrendado a los efectos de comprobar el estado de conservación del mismo, de las mejoras en él efectuadas, de los desperfectos existentes o comprobar si el uso que se hace del inmueble cumple con los fines del contrato.
El Alguacil a quien la Sede delegue la inspección notificará al arrendatario el día y hora de la medida con dos días hábiles de anticipación.
Artículo 435.
El arrendador que se hubiera reservado en el contrato la facultad de inspeccionar el inmueble para corroborar su uso de acuerdo a las pautas establecidas en el contrato, podrá solicitar en cualquier momento y sin expresión de causa alguna la inspección ocular referida en el artículo 25, la que se dispondrá en la forma allí indicada.
Artículo 436.
Cuando en el contrato de arrendamiento no exista facultad de subarrendar, se podrá solicitar como medida preparatoria al proceso de rescisión del arrendamiento por incumplimiento contractual, la inspección ocular de la finca sin previa notificación del arrendatario. La finalidad de la medida será únicamente justificar los hechos que hacen presumir el subarrendamiento. Podrá hacerse constar en el acta respectiva la información que suministren al respecto las personas que se encuentren en la finca y los vecinos de la misma.
Artículo 437.
En el proceso de desalojo referido en el Capítulo III, cuando la finca se encontrara desocupada de bienes y personas el Juez podrá otorgar la tenencia del inmueble al arrendador dejando constancia del estado de conservación del bien.
Artículo 438. (Proceso Ejecutivo y Ordinario).
Incurso en mora el arrendatario en el pago del arriendo, consumos o tributos que fueran de su cargo, según las normas vigentes o pactadas en el contrato, el arrendador podrá iniciar la vía ejecutiva.
El trámite del proceso ejecutivo referido en el párrafo anterior será el establecido en los artículos 354 a 361 del Código General del Proceso. No obstante, adeudándose alquileres, servicios accesorios o impuestos que sean de cargo del arrendatario, aun antes de la intimación, se podrá pedir que se decrete el embargo preventivo, mediante información sumaria que acredite que el arrendatario intenta extraer los bienes sujetos a privilegio (inciso 4o del artículo 2370 del Código Civil).
Artículo 439.
El actor podrá acumular a la acción de desalojo la ejecutiva por cobro de arrendamientos, lo que podrá hacerse conjuntamente con la demanda de desalojo o posteriormente, formándose pieza por separado para su tramitación luego de efectivizado el embargo solicitado por el arrendador.
Artículo 440.
La demanda de rescisión de contrato por incumplimiento, daños y perjuicios, cobro de multas y toda otra acción que tenga su origen en un contrato de arrendamiento regido por esta ley se tramitará por proceso ordinario, salvo que específicamente se hubiera establecido en la presente otro procedimiento.
Artículo 441.
Las sentencias pasadas en autoridad de cosa juzgada que declaren rescindido cualquier contrato que haya habilitado a una persona a ocupar un inmueble, darán derecho al actor a solicitar directamente el lanzamiento según el plazo establecido en el Capítulo III, sin necesidad de tramitar previamente el juicio de desalojo.
Artículo 442.
(Normas Procesales Generales).
Serán competentes para tramitar los procesos de desalojo, lanzamientos de inmuebles urbanos y juicios ejecutivos por cobro de arriendos que tengan por objeto cuestiones referidas en esta ley los Juzgados de Paz Departamentales del lugar de ubicación del inmueble, independientemente de la cuantía del asunto. Detectada la incompetencia, el Tribunal actuante remitirá el expediente al competente en el estado en que se encuentre, el que continuará su tramitación.
Artículo 443.
Para iniciar la acción de desalojo no se requiere acreditar el derecho de propiedad sobre la finca arrendada, pero el arrendador o sucesor a cualquier título, deberán acompañar el contrato de arrendamiento o subarrendamiento o facsímil, con autenticación de su fidelidad con el original por escribano. No será necesario acreditar por el arrendador o propietario encontrarse al día en el pago de cualquier tributo nacional o municipal.
Artículo 444.
Estarán legitimados activamente para iniciar las acciones referidas en los artículos Artículo 417 a Artículo 441 de la presente ley:
A) El arrendador o subarrendador.
B) Los promitentes compradores a quienes se le haya entregado la posesión del inmueble objeto de promesa.
C) El acreedor anticrético cuando por la mora del arrendatario preexistente se perjudique el derecho del acreedor anticrético. El arrendatario podrá desinteresar al acreedor y quedará legalmente subrogado.
Artículo 445.
Las providencias que se dicten en los procesos de desalojo se notificarán por el Alguacil de la Sede o mediante notificación electrónica, en caso de haberse constituido domicilio electrónico. El actor podrá solicitar que se autorice la notificación notarial de las providencias que se dicten en los procesos de desalojo, salvo la providencia que dispone el lanzamiento, la que en todos los casos será notificada por el Alguacil de la Sede.
Artículo 446.
(Ámbito de Aplicación).
No serán de aplicación a los contratos de arrendamiento regulados por la presente ley las disposiciones del Decreto-Ley No 14.219, de 4 de julio de 1974, con excepción de los artículos 20, 57 y 60.
En todo lo no regulado por la presente ley serán de aplicación las disposiciones del Código Civil.