1. Modificación de la normativa del mercado de alquiler (LAU):
Se ampliará el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres a cinco años, y se ampliará la prórroga tácita de uno a tres años para personas físicas. En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán 7 años de prórroga obligatoria y 3 de tácita.
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel en el caso de personas físicas o siete años en personas jurídicas, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con seis meses de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más.
Se establecerá que no se podrán pactar garantías adicionales a la fianza en metálico hasta un máximo de dos mensualidades de la renta. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, en los supuestos en los que el arrendador sea una persona jurídica.
Se establecerá que el derecho del arrendador a recuperar la vivienda antes del plazo legalmente establecido deba estar recogido en el contrato de arrendamiento, de forma que se impulse la estabilidad para el arrendatario y se conozcan de forma transparente las condiciones del contrato.
Se incluirá la posibilidad de que las AAPP competentes ejerzan los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble y cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
2. Creación de un índice de precios de alquiler en determinadas zonas
Los Ayuntamientos podrán elaborar un índice de precios de alquiler de referencia de acuerdo con una metodología objetiva y sujetos a revisión periódica. Los consistorios podrán declarar temporalmente una zona urbana de mercado tensionado cuando se haya producido un incremento abusivo de las rentas de alquiler de vivienda habitual.
El objetivo del Gobierno es que los Ayuntamientos y las CCAA puedan regular y limitar las subidas “abusivas” del precio del alquiler en las zonas previamente declaradas tensionadas y a la vez evitar posibles efectos de contracción de la oferta de vivienda en alquiler.
INDICADORES
¿Cómo se podría verificar que se solucionó el problema o mejoró la situación? Por ej.: si quiero que baje la deserción en educación, el indicador es la cantidad de alumnos que dejan de estudiar en educación secundaria. Si crees que tienes la información necesaria, lo puedes plantear como un objetivo, por ejemplo: disminuir el 10% de la deserción liceal en un plazo de 5 años en los liceos de Flores.
INSTITUCIONALIDAD
Gobierno de España.
FINANCIAMIENTO
Propone ampliar progresivamente el presupuesto actual en materia de vivienda destinando 630 millones de euros para 2019 (un aumento del 38%), 700 millones en 2020 y 1.000 en 2021. En opinión del Gobierno, en 10 años España debería invertir el 1-1,5% del PIB.
Hay varios puntos interesantes, pero no optaria por el hecho de intervenir directamente con los precios de alquileres del mercado. Quizas seria una mejor manera que el estado construya y alquile de manera tal de aumentar la oferta.
Es de carácter urgente que se limiten los precios de los alquileres. No lo veo mal, hay casos en donde los dueños directamente ponen precios sin sentido alguno, totalmente subjetivos y la gente no los puede pagar.
Se puede crear una dependencia que asesore, reglamente y sugiera un precio de alquiler para el inmueble, donde el arrendatario sepa cuanto dinero es coherente que pague por el mismo y el arrendador no suba excesivamente ese costo.
Bueno habria que tener los datos de cuantas propiedades hay en esas situaciones que mencionas.
Tengo entendido que el crecimiento de la demanda en Montevideo es de 2000 nuevos alquileres anuales.
Si se pudieran construir 3000 nuevas viviendas anualmente entre el estado y privados, estaríamos colaborando en el crecimiento de la oferta y esto indefectiblemente en algún momento cuando la especulación no pueda mas hará que bajen los precios.
Si los alquileres son altos es porque faltan viviendas disponibles, o porque éstas están concentradas en pocos propietarios. Por lo tanto, se debe promover la construcción de las viviendas que faltan, y elaborar mecanismos para que haya más propietarios pequeños.
Es muy buena la propuesta, ya se está implementando en Portugal. Habría que ver como les va para poder adaptarla hacia nosotros.
El hecho de que el mercado se regule con la oferta-demanda, en mi opinión no se está beneficiando al usuario que alquila aún (es un enfoque más al largo plazo), por eso habría que buscar alguna otra solución al corto plazo (limitar el precio del alquiler, la construcción de viviendas por el estado que satisfagan esa demanda de 2000 por ley anualmente, otra).
Se me ocurre algo un poco mas sencillo.
Así como uno paga la contribución inmobiliaria a la Intendencia en función de lo que vale la propiedad (o en teoría debería ser así), sugiero que de la misma manera, dependiendo del valor de la propiedad se fije su costo de alquiler.
Básicamente determinar que el costo anual del alquiler de una propiedad sea igual al “x”% de su valor, y ya que estamos, que el deposito por garantía corresponda también a un “x”% del valor de la propiedad y que el propietario este obligado a aceptar este método de garantía siempre.
De esta manera logramos pagar alquileres justos y ademas tener el mismo acceso a garantía de alquiler.
Ojo, un tema a verificar urgente es que cada intendencia, efectivamente tase correctamente las propiedades.
Personalmente, me he topado con demasiada evidencia en contra del control de alquileres y los últimos datos que han surgido del control de alquileres en Berlín, indican que fue un desastre.
La suba del precio de los alquileres es un síntoma.
En este artículo pueden encontrar varios papers al respecto, todos en contra del control de alquileres.
¡Agradecería si alguien puede aportar papers y economistas a favor!