INTRODUCCIÓN
El sueño de la casa propia está cada vez más lejos de los uruguayos. Un estudio de Mercado Libre de 2017 reveló que 8 de cada 10 uruguayos cree que el mercado inmobiliario es caro, y más de la mitad de los encuestados piensa que los precios de las viviendas serán cada vez más altos. Los asentamientos crecen a ritmo acelerado. Hubo un tiempo en que los jóvenes podían ir comprando un terreno y construyendo al ritmo de sus ingresos, hoy eso sólo es posible en un asentamiento, pues las exigencias formales exigen ahorro previo de años además de una serie de "seguros"para asegurar el cumplimiento de los pagos. Ante las trabas del mercado formal, crece el mercado informal y baja la calidad de vida y la seguridad de las personas.
DIAGNÓSTICO
¿Cuáles son las estadísticas y datos que demuestran el problema que quieres solucionar?
Casi el 40% de los uruguayos piensa que las condiciones de financiamiento para acceder a una vivienda son malas o muy malas. (según el estudio de Mercado Libre ya citado).
El sondeo también dejó ver que el interés de los uruguayos por comprar una propiedad (62%) es mucho mayor que el interés por alquilar (27%).
Sin embargo, en la actualidad, casi uno de cada cinco hogares uruguayos alquila la vivienda en que vive.
Un informe técnico sobre asentamientos del Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA) -datos hasta 2018- plantea que no son exclusivamente las personas más pobres las únicas que recurren a la ocupación. También lo hacen algunos hogares que optan por la “seguridad” de la propiedad (aún en un asentamiento), por sobre la alternativa del alquiler.
La forma de pago -dice el informe del MVOTMA- es un factor que diferencia al mercado informal y facilita el acceso a los hogares más pobres: sin costos de titulación, con posibilidad de intercambios de diverso tipo como permutas o pagos en especie, flexibilidad en el pago en cuotas, sin requisitos formales respecto a la capacidad de pago, etc.
Si bien desde el gobierno se han abierto alternativas de adquisición, todas ellas tienen una serie de requisitos (ahorro previo, crédito bancario, carné de pobre, etc) y no se logra la flexibilidad que el mercado requiere.
Por otro lado está el ciudadano que cuando quiere vender se encuentra con la traba de tener que contar con capital para poder hacer las cosas legalmente, por lo que no puede ofrecer una venta sin entrega inicial o en muchas cuotas, achicando aún más las opciones del mercado.
Como indica el informe técnico al que se hizo referencia: “Desde un punto de vista estructural, se destaca muy principalmente la brecha económica existente entre los ingresos de los hogares más pobres y los costos de adquisición o alquiler y mantenimiento de las viviendas en el mercado formal. Las familias que han ocupado suelo irregularmente en los últimos años son por lo general pobres, y tienen ingresos provenientes de trabajo precario y/o inestable. (…) Entendemos que la escasez de suelo y vivienda de costo accesible en el mercado formal es el principal factor económico para comprender el fenómeno. En otras palabras, se requiere analizar la oferta, además de la demanda de suelo”
PROPUESTA
¿Cuál es tu idea para solucionarlo?
Una solución que agilizaría mucho al mercado inmobiliario formal sería permitir la compra/venta de inmuebles entre privados, con intercambios de diverso tipo según convengan entre ellos, sin que comprador y vendedor se vean obligados a contar con capital al contado para pagar al Estado.
No se propone ni supresión de impuestos ni rebaja. La propuesta es no cobrar IRPF (Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas) e ITP (Impuesto a las Transaciones Patrimoniales) al contado y por adelantado al firmar un contrato a largo plazo.
Ejemplo:
A tiene un terreno baldío, por el que paga impuestos. Decide vendérselo a B, que no tiene para una entrega inicial ni tampoco puede pagar grandes cuotas. Convienen en que B le pagará durante 10 años una suma equis equivalente a un alquiler no muy alto, más una moto. Pero al firmar el acuerdo, el estado exige los impuestos por el total del valor inmobiliario, o sea, cobra al contado con 10 años de anticipación un impuesto. Conclusión, si no se tiene para pagar por anticipado, no se puede formalizar el acuerdo. Ambos tendrían que pedir un préstamo (si tienen los requisitos exigidos por los bancos) y lo que era una solución se convierte en una deuda con intereses. El propietario, que iba a dejar de pagar impuestos por su terreno y recibir una moto y un alquiler por años no está dispuesto a endeudarse para vender, así que o bien retira el bien de la venta, o bien exige una entrega inicial suficiente para cubrir lo que el Estado le cobra. El cliente ahora tiene dos deudas, una con el banco y otra con el propietario, con lo que el terrenito que iría pagando sin ahogarse y en el que de a poco construiría su vivienda queda fuera de su alcance en el mercado formal.
Si los impuestos no se cobraran por adelanto, sino a lo largo de los pagos, es decir, cobrar impuesto a la ganancia cuando haya ganancia, y no antes, el acuerdo entre A y B sería posible y accesible, porque sin intervención de terceros no hay intermediarios que suban el costo del bien.
INDICADORES
¿Cómo se podría verificar que se solucionó el problema o mejoró la situación?
Lo primero que se vería sería la oferta de venta de inmuebles sin cuota inicial ni ahorro previo, algo que hoy sólo lo pueden hacer los grandes capitales o las instituciones.
Crecería el número de propietarios, y disminuiría el mercado inmobiliario informal. También se podría comprobar por la disminución de terrenos baldíos y casas desocupadas.
INSTITUCIONALIDAD
¿Qué institución u organismo te parece que está mejor capacitado para llevar adelante la solución planteada?
Ministerio de Economía y Finanzas / DGI
FINANCIAMIENTO
¿De dónde proviene el dinero necesario para llevar a cabo la solución propuesta?
No se requiere inversión alguna del Estado. Es un negocio entre particulares. Se pide voluntad política para facilitar la formalización de las transacciones inmobiliarias.
FUENTES
¿En qué información te basaste para compartir la información anterior?
DGI impuestos: https://www.dgi.gub.uy/wdgi/page?2,principal,ampliacion,O,es,0,PAG;CONC;548;5;D;informacion-general-incrementos-patrimoniales;0;PAG;
Gobierno, guía de opciones para comprar: https://www.gub.uy/comprar
Informe técnico MVOTMA sobre asentamientos https://otu.opp.gub.uy/sites/default/files/docsBiblioteca/Asentamientos%20irregulares_informe_técnico.pdf
nota Observador abril/2018 https://www.elobservador.com.uy/nota/sigue-en-caida-el-porcentaje-de-familias-que-son-duenas-de-su-vivienda-2018412500
nota Observador setiembre/2016